STF decide por 9 a 2 que transferir imóvel ao capital de empresa é imune ao ITBI

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, por 9 votos a 2, que a imunidade do ITBI vale quando um imóvel é transferido para integralizar o capital social de uma empresa. O Plenário concluiu o julgamento em 19 de outubro de 2026, em sessão virtual, no Recurso Extraordinário 1.495.108/SP, paradigma do Tema 1.348 da repercussão geral. A imunidade vale mesmo que a empresa atue principalmente na compra, venda ou locação de imóveis.

A tese tem repercussão geral e vale para todos os municípios do país, inclusive os gaúchos, que cobram o ITBI. Pelo entendimento do STF, as prefeituras não devem cobrar o imposto sobre o valor do imóvel destinado ao capital da empresa, como ocorre na abertura de holdings patrimoniais e familiares. A decisão afasta a cobrança que muitas prefeituras vinham fazendo na abertura de holdings de aluguel.

Tese ressalva casos de simulação ou fraude

O plenário fixou que a imunidade do artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição, na realização do capital social por integralização de bens e valores, é incondicionada. A tese ressalva eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade. A ata do julgamento foi publicada na quinta-feira (22).

Fachin vence; Gilmar Mendes e Flávio Dino ficam vencidos

Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin, presidente do STF. Pelo entendimento vencedor, a ressalva constitucional sobre empresas com atividade imobiliária preponderante vale para fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas, e não para a integralização de capital. A maioria se apoiou em três fundamentos: a força do precedente do Tema 796, a interpretação histórica e gramatical do artigo 156 e a finalidade constitucional de estimular a capitalização.

O ministro Alexandre de Moraes acompanhou o relator com ressalva sobre fraudes. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a imunidade não alcança empresas cuja atividade preponderante seja compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.

Imunidade vale só até o valor do capital

A imunidade fica limitada ao valor do capital a ser integralizado, conforme o entendimento do STF no Tema 796. Se o imóvel valer mais que o capital subscrito, o excedente segue sujeito à cobrança do imposto.