Aluguel entra na CBS em 2027 com alíquota 70% menor; locação residencial abate R$ 600

Quem passa a pagar CBS e IBS sobre o aluguel

Antes, a locação por pessoa física ficava fora do IBS e da CBS. Agora a incidência, com alíquotas reduzidas em 70%, alcança os aluguéis recebidos por empresas do regime regular e por pessoas físicas que superem, cumulativamente, os limites de receita e de quantidade de imóveis. Esses limites são de R$ 240 mil por ano e três imóveis. Se a receita de locação passar de R$ 288 mil (20% acima do limite) no próprio ano, a pessoa física vira contribuinte independentemente do número de imóveis.

No caso das empresas e das holdings patrimoniais, a CBS substitui o PIS/Cofins. A redução de 70% vale para a alíquota da CBS no regime de bens imóveis.

Abatimento de R$ 600 e crédito para empresas

Na locação residencial, o contribuinte tem um redutor social. O abatimento é de R$ 600 por mês e por imóvel. A LC 227/2026 acrescentou a expressão "por mês" ao texto do redutor. Salas, lojas, galpões e outros imóveis não residenciais não têm o redutor e ficam só com a redução de 70%.

Para quem aluga imóvel comercial, há um ponto a observar. A lei admite o crédito da CBS pelo locatário pessoa jurídica que usa o imóvel em atividade econômica sujeita ao tributo. IPTU, condomínio e emolumentos ficam fora da base de cálculo, conforme o artigo 255 da LC 214/2025.

Locação por temporada segue outra regra. Ela é tratada como hotelaria, com redução de 40%.

Obrigações e calendário

O proprietário que se enquadrar como contribuinte precisará de cadastro e documento fiscal. A lei exige inscrição no CNPJ e emissão de documento fiscal pelas locações. A CBS é cobrada a partir de 2027, e o IBS sobe gradualmente de 2029 a 2033.

Serviço: a CBS sobre locação passa a valer em 1º de janeiro de 2027. Proprietários que somem mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis ou tenham mais de três imóveis devem conferir o enquadramento com contador ou na Receita Federal antes dessa data.